רונן אורן: איך מריחים את הביקוש הבא באזורי ההתפתחות בישראל?
אם יש דבר אחד שמדליק את שוק הנדל״ן, זה היכולת לזהות ביקוש עתידי באזורי התפתחות בישראל רגע לפני שהוא נהיה ״ברור לכולם״.
וכן, זה בדיוק המקום שבו אנשים מתבלבלים.
כי ביקוש עתידי לא מגיע עם שלט ניאון.
הוא מגיע עם רמזים קטנים, נתונים שקטים, ושינויים שאפשר להרגיש ברחוב הרבה לפני שמרגישים בכותרות.
מה זה בכלל ״ביקוש עתידי״ – ולמה כולם מדברים עליו כאילו הוא קסם?
ביקוש עתידי הוא לא ניחוש.
הוא סיפור בהמשכים.
סיפור שמורכב מאנשים, תעסוקה, תחבורה, מוסדות חינוך, שירותים, ותדמית.
הטעות הכי נפוצה היא להסתכל רק על מחיר למ״ר.
מחיר הוא תוצאה.
ביקוש הוא המנוע.
וכשמבינים מה מניע אותו, אפשר לזהות מוקדם איפה אנשים ירצו לגור, לעבוד, ולבזבז את השבת שלהם על קפה טוב.
3 שכבות שמייצרות ביקוש – אם אחת זזה, השוק מתחיל לזמזם
כשאני מנתח אזור מתפתח, אני מחפש שלוש שכבות שעובדות יחד.
לא חייב שכולן יהיו מושלמות.
אבל חייב לראות תנועה.
- שכבת אנשים – מי נכנס לאזור ומי יוצא ממנו, ומה קורה להרכב האוכלוסייה.
- שכבת תעסוקה – מקומות עבודה חדשים, מרכזים לוגיסטיים, הייטק, מסחר, וגם תעסוקה ציבורית.
- שכבת נגישות – כבישים, רכבות, נתיבי תחבורה ציבורית, וזמני נסיעה אמיתיים, לא חלומות.
כששתי שכבות כבר מתיישרות, השלישית בדרך.
וכשהשלישית מגיעה, הביקוש מתחיל להראות סימנים שאי אפשר לפספס.
רמזים מהשטח: 7 סימנים שאומרים ״הנה זה מגיע״
לפני שמסתכלים על מצגות יפות, הולכים לשטח.
כן, ברגל.
ולא רק ביום שמש, גם ביום רגיל כשאין מצב רוח.
- שיפוץ חזיתות – פתאום בניינים מתנקים, מרפסות נסגרות, ולובי מקבל שדרוג.
- עסקים קטנים חדשים – מאפייה, סטודיו, קליניקה. לא כי הם נחמדים, אלא כי הם מריחים לקוחות.
- קפיצה בהיצע השכירות – בעלי דירות מתחילים ״לשחק״ עם המחיר ולבחון את השוק.
- שינוי בשפה של המתווכים – פתאום שומעים יותר ״בקרוב״, ״בתכנון״, ״אוטוטו״. זה לא מדעי, אבל זה רמז.
- תנועה של משפחות צעירות – גני ילדים מתמלאים, עגלות תינוק נהיות נוף קבוע.
- נוכחות של יזמים עקביים – לא מי שקופץ לפרויקט אחד, אלא מי שקונה עוד ועוד באותו אזור.
- שלטי עירייה שאשכרה קורים – פרויקטים שהתחילו לזוז בפועל, לא רק ״בבדיקה״ אינסופית.
הסימנים האלה לא מבטיחים כלום לבד.
אבל יחד הם בונים תמונה.
ותמונה טובה שווה יותר מעוד טבלת אקסל שנראית חכמה.
מספרים שלא משקרים (אבל אוהבים שתפרשו אותם נכון)
בוא נדבר דאטה, בלי להרדים.
יש כמה נתונים שממש כדאי לבדוק לפני שמחליטים שהאזור הבא הוא ״הדבר״.
- מאזן הגירה פנימית – אם יותר אנשים עוברים פנימה מאשר החוצה, זה בדרך כלל לא במקרה.
- קצב התחלות בנייה מול קצב גידול משקי בית – כשאין מספיק דירות ביחס לביקוש טבעי, המחירים נלחצים למעלה.
- שיעור דירות להשכרה – אזור עם שוק שכירות פעיל מאותת על תנועה, לימודים, תעסוקה, או קהל צעיר.
- היקף עסקאות ועומק השוק – לא רק כמה נמכר, אלא גם כמה זמן לוקח למכור.
- שינוי בתמהיל העסקאות – יותר דירות גדולות? יותר שדרוגים? זה מספר סיפור.
ואז מגיע הקטע החשוב.
לא להשוות את האזור לתל אביב בראש.
אלא להשוות אותו לעצמו, לאורך זמן.
שם מסתתרת ההתקדמות.
הטריק של התדמית: למה ״סיפור״ מנצח לפעמים רכבת?
ביקוש עתידי נבנה גם בראש של אנשים.
וזה מצחיק, כי הראש הזה מושפע מדברים קטנים.
פסטיבל מקומי.
פארק חדש.
בית קפה שמצטלם טוב.
מרכז קהילתי שמתחיל לעבוד באמת.
כשעיר או שכונה מתחילות לספר סיפור חיובי, הביקוש מקבל דחיפה.
לא במקום תשתיות.
אבל יחד איתן, זה בוסט רציני.
אגב, אם מעניין אותך להעמיק בזווית האישית של ההתבוננות בשוק, אפשר להציץ בפרופיל של רונן אורן ולראות איך הוא מציג תהליכים, לא רק תוצאות.
5 שאלות ותשובות שאנשים שואלים רגע לפני שהם אומרים ״יאללה קונים״
שאלה: איך יודעים שזה לא ״רעש״ זמני של שיווק?
תשובה: שיווק עושה רעש מהר. תשתיות, הגירה ותעסוקה זזים לאט. אם שלושת אלה מצביעים לאותו כיוון – זה כבר לא רעש.
שאלה: מה חשוב יותר – תחבורה או תעסוקה?
תשובה: תעסוקה מייצרת סיבה להישאר. תחבורה מייצרת אפשרות להגיע. באזורי התפתחות, השילוב ביניהם הוא מה שמייצר קפיצה אמיתית.
שאלה: האם עלייה בהיתרי בנייה היא סימן טוב?
תשובה: לרוב כן, אבל רק אם יש התאמה בין כמות הדירות לבין קצב הגידול והביקוש. עודף היצע יכול להאט עליות מחיר, ועדיין להיות מצוין לשוכרים.
שאלה: מה המקום של ״אווירה״ בהחלטה?
תשובה: אווירה היא המדד הראשון שמשתנה, הרבה לפני שהמספרים מתיישרים. אם האזור מרגיש חי, מטופח, ומתמלא בשירותים – זה סימן שהביקוש מתבשל.
שאלה: איך לא נופלים על אזור שמבטיחים עליו כבר עשור?
תשובה: מחפשים ביצוע, לא הבטחות: עבודות בשטח, מכרזים שנסגרו, פרויקטים שכבר התחילו, ושינוי עקבי בנתונים.
בדיקת עומק ב-4 צעדים: מסלול קצר שמונע טעויות יקרות
במקום להיסחף אחרי כותרות, אפשר לעבוד בצורה מסודרת.
לא מסובך.
רק עקבי.
- ממפים מנועי צמיחה – תחבורה, תעסוקה, מוסדות, ותוכניות פיתוח שכבר זזות.
- בודקים תנועה של אנשים – מי מגיע, מי עוזב, ומה קורה בהרכב המשפחות והגילאים.
- קוראים את השוק מבפנים – זמני מכירה, שוק שכירות, ועסקאות דומות באותו רחוב, לא ״בערך באזור״.
- יוצאים לשטח פעמיים – פעם ביום ופעם בערב. כי שכונה היא לא רק נקודה במפה.
ואם אתה רוצה לראות דוגמה לאיך זה נראה כשמספרים, תדמית והקשר חיים יחד, יש גם כתבה על רונן אורן באתר מעריב שממחישה איך מסתכלים על תהליכים בצורה חדה אבל נעימה לקריאה.
הטוויסט הקטן שמפריד בין ״הבנתי״ לבין ״עשיתי״
כולם אוהבים לדעת מה יהיה.
מעטים אוהבים לבדוק מה קורה עכשיו.
ביקוש עתידי באזורי התפתחות בישראל נולד מהצטברות של צעדים קטנים.
עוד צומת שמסתיים.
עוד אזור תעסוקה שמתחיל להתמלא.
עוד בית ספר שמקבל שם טוב.
ועוד משפחה שאומרת לחברים: ״האמת? טוב פה״.
ככה זה מתחיל.
בשקט.
ואז, יום אחד, זה כבר לא שקט בכלל.
כשמחפשים לזהות ביקוש עתידי, המטרה היא לא לנחש את העתיד כמו קוסם.
המטרה היא להקשיב לשילוב של שטח, מספרים, ותנועה אנושית.
ברגע שזה יושב יחד, ההחלטות נהיות פשוטות יותר, רגועות יותר, וגם הרבה יותר כיפיות.
כי אין כמו ההרגשה הזאת – שהקדמת את ה״כולם״ בכמה צעדים, בלי לרוץ ובלי להילחץ.
0 Comments