רונן אורן: איש העסקים רונן אורן על יצירת ערך בפרויקטי מגורים ותעסוקה
אם יש דבר אחד שכדאי להבין מהר, זה שיצירת ערך בפרויקטי נדל״ן היא לא קסם ולא ״טריק״.
היא סדרה של החלטות קטנות, עקביות, שמצטברות לדבר גדול.
ובמילים אחרות – זה המקום שבו אנשים כמו רונן אורן אוהבים לשחק.
אז מה זה בכלל ״יצירת ערך״ – ולמה כולם אומרים את זה כאילו זה ברור?
יצירת ערך בפרויקטי מגורים ותעסוקה היא היכולת לקחת מגרש, תוכנית, בניין ישן או רעיון לא לגמרי מלוטש – ולהפוך אותו למשהו ששווה יותר.
לא רק בכסף.
גם באיכות חיים, בנוחות, בנגישות, ובתחושה שהמקום ״עובד״.
העניין הוא שזה לא קורה אם פשוט מקימים קירות ומוסיפים לובי עם שיש נוצץ.
זה קורה כשמתכננים חכם.
וכשלא מפחדים לשאול שאלות שקצת לא נעים לשאול.
3 שכבות של ערך (ולא, אף אחת לא קשורה לצבע של החיפוי)
כדי שהערך יהיה אמיתי ולא רק סלוגן, כדאי לחשוב עליו בשלוש שכבות:
- ערך תכנוני – איך הדירות, המשרדים והשטחים הציבוריים באמת מתפקדים ביום יום.
- ערך עירוני – איך הפרויקט מתחבר לסביבה: תחבורה, מסחר, הליכה ברגל, קהילה.
- ערך עסקי – איך זה מתורגם לביקוש, למחיר, ליציבות, וליכולת של הפרויקט להצליח גם כששוק הנדל״ן עושה פרצופים.
כששלוש השכבות יושבות טוב – הערך לא צריך ״שיווק אגרסיבי״.
הוא פשוט מורגש.
הטריק האמיתי: להתחיל מהשאלה ״למי זה מיועד?״
פרויקט מגורים ותעסוקה הוא לא מוצר מדף.
הוא חתיכת חיים.
ולכן השאלה הראשונה היא לא ״כמה מ״ר אפשר לדחוף״.
השאלה היא מי אמור לגור פה.
ומי אמור לעבוד פה.
ומה הם צריכים כדי להישאר, לא רק כדי לקנות.
5 שאלות שחייבות להיות על השולחן (כן, גם אם זה מעצבן)
- מה הסיפור של האזור? שכונה מתחדשת, מתחם תעסוקה חדש, או מקום שכבר ״מבושל״?
- איזה קהל באמת מגיע לכאן? משפחות, צעירים, משפרי דיור, חברות הייטק, קליניקות?
- מה חסר בסביבה? גנים, בתי קפה, שירותים, חניה, צל, תחבורה.
- איך נראה יום רגיל של משתמש? הבוקר, הצהריים, הערב. לא רק הדמיה.
- מה יגרום למקום להרגיש נכון? לפעמים זה חדר עגלות. לפעמים זה שביל הליכה מוצל. לפעמים זה פשוט תכנון שלא מעצבן.
הקטע המצחיק?
רוב הכאב בפרויקטים מגיע כשמדלגים על השאלות האלה ואז מגלים אותן מאוחר מדי.
מגורים ותעסוקה באותו פרויקט – חתונה מושלמת או כאב ראש עם נוף?
שילוב שימושים יכול להיות הדבר הכי חכם שעושים.
אבל רק אם עושים אותו נכון.
כי מגורים אוהבים שקט.
ותעסוקה אוהבת תנועה.
וכשלא מתכננים את המפגש הזה – כולם מתעצבנים.
ואף אחד לא חייב להתעצבן, באמת.
4 עקרונות שעוזרים לשילוב לעבוד (ולא להתפרק)
- הפרדה חכמה – כניסות נפרדות, תנועות נפרדות, אבל לא תחושה של ״שני עולמות זרים״.
- קומת קרקע פעילה – מסחר ושירותים שמוסיפים חיים, לא עומס.
- ניהול ותפעול – מי מנקה, מי מאבטח, מי מתקן, ומי אחראי כשמשהו נשבר.
- תכנון רעש וחניה – כי זה תמיד מגיע לשם, והשאלה היא רק אם זה תוכנן מראש.
כשזה מצליח – יש רחוב חי, יש שירותים במרחק הליכה, ויש סיבה אמיתית לצאת מהבניין.
כשזה לא מצליח – יש שלטים, תלונות, ותחושה ש״מישהו פה לא חשב עד הסוף״.
איפה נוצר הערך הגדול באמת? בפרטים הקטנים שאף אחד לא מצלם
דמיינו דירה מעולה על הנייר.
ואז אתם נכנסים ורואים מסדרון ארוך בלי סיבה.
או מטבח שלא מאפשר לפתוח מגירה כשמישהו עומד ליד.
או לובי שנראה כמו אולם חתונות של פעם, אבל בלי החתונה.
הערך נוצר כשמישהו רואה את זה מראש.
ולא רק רואה.
גם מתקן.
רשימת ״הדברים הקטנים״ שעושים הבדל ענק
- אור טבעי במקומות הנכונים – לא רק בסלון.
- אחסון אמיתי – לא מדף קטן שמכונה ״מחסן״.
- גמישות – חדר שיכול להפוך למשרד ביתי בלי תרגילי אקרובטיקה.
- זרימת תנועה בבניין – מעליות, מעברים, כניסות.
- מרחבים משותפים שעובדים – לא כאלה שנראים יפה ונשארים ריקים.
זה לא תמיד נוצץ.
אבל זה בדיוק מה שמבדיל בין פרויקט ״נחמד״ לפרויקט שאנשים רוצים להיות חלק ממנו.
שיווק? כן. אבל קודם שיהיה מה לשווק
שיווק טוב יכול לעזור.
אבל שיווק לא יכול להחליף מוצר טוב.
והיום אנשים חדים.
הם קוראים, שואלים, בודקים.
ואז מגיעים לסיור ומרגישים בשנייה אם מדובר במשהו אמיתי או בעוד מסך עשן.
כאן נכנסת החשיבה העסקית: לחבר בין תכנון, בידול, ותמחור בצורה שלא מרגישה מאולצת.
וזה גם המקום שבו כדאי להציץ על הסיפור שמגיע מהשטח סביב איש העסקים רונן אורן – לא כי צריך ״שם״, אלא כי זה מדגיש כמה חשובה הסתכלות רחבה על ערך.
כמה תשובות זריזות לשאלות שאנשים באמת שואלים
שאלה: מה ההבדל בין ערך אמיתי ל״תוספות יוקרה״?
תשובה: ערך אמיתי משפר שימושיות וחוויה לאורך זמן. תוספות יוקרה מרשימות בעיקר ביום הצילום.
שאלה: בפרויקט מעורב שימושים, מה הכי חשוב לתאם מוקדם?
תשובה: תפעול וניהול: כניסות, חניה, שעות פעילות, ותחזוקה. בלי זה, כל היתר נהיה רעש.
שאלה: איך בודקים אם יש ביקוש אמיתי לאזור?
תשובה: לא רק לפי מודעות. לפי תעסוקה, תחבורה, שירותים, תוכניות עירוניות, וקצב התחדשות בפועל.
שאלה: מה גורם לאנשים לשלם יותר על אותה דירה על הנייר?
תשובה: תחושה: תכנון נכון, סביבת רחוב טובה, נוחות יום יומית, ומרחב ציבורי שלא מרגיש זר.
שאלה: האם ״ירוק״ באמת מייצר ערך או שזה טרנד?
תשובה: כשזה חוסך אנרגיה, משפר הצללה ואוורור, ומקטין עלויות תחזוקה – זה ערך. כשזה רק סלוגן – זה רעש.
שאלה: מה הסימן הראשון שתכנון לא מספיק טוב?
תשובה: כשצריך להסביר יותר מדי. פרויקט טוב לא דורש תירוצים, הוא פשוט עובד.
איך נראית חשיבה של יצירת ערך – צעד אחרי צעד (בלי דרמה)
כדי לייצר ערך בפרויקט מגורים ותעסוקה, כדאי לעבוד כמו שאנשים רציניים עובדים:
- להבין את המקום – לא רק את המגרש, את החיים סביבו.
- להגדיר קהל יעד אמיתי – מי קונה, מי שוכר, ומי נשאר.
- לתכנן שימושיות – תנועה, אור, פונקציות, גמישות.
- לחבר לעיר – הליכה, תחבורה, שירותים, רחוב.
- לסגור תפעול – ניהול, תחזוקה, אחריות, סטנדרטים.
- להפוך את זה לסיפור ברור – לא סיסמאות, יתרונות שאפשר להרגיש.
זה נשמע פשוט.
וזה באמת פשוט.
רק שזה דורש משמעת.
וזה בדיוק מה שמייצר יתרון.
יצירת ערך בפרויקטי מגורים ותעסוקה היא לא מרדף אחרי ״עוד״, אלא חיפוש אחרי ״נכון״.
נכון לדיירים, נכון לשוכרים, נכון לעיר, ונכון למי שמוביל את הפרויקט.
כשהשאלות נשאלות מוקדם, כשהפרטים הקטנים מקבלים כבוד, וכשהתפעול לא נשאר לסוף – הפרויקט לא רק נראה טוב.
הוא מרגיש טוב.
וזה, בסוף, הערך שהכי קשה לחקות.
0 Comments